Wie Architektenangebote in Deutschland erstellt werden – Ein umfassender Leitfaden für Bauherren
Möchten Sie erfahren, wie Ihr unverbindliches Angebot für Ihr Projekt – Umnutzung / Nutzungsänderung – aussehen wird?Sie können sich ein Beispiel ansehen, das lediglich zur Veranschaulichung der Arbeitsphasen und der typischen Leistungsinhalte eines bereits bearbeiteten Projekts dient.Selbstverständlich werden dabei keine projektbezogenen oder personenbezogenen Daten offengelegt, vollständig gemäß Datenschutz und beruflicher Vertraulichkeit.So können Sie sich in Ruhe ein Bild davon machen, wie das Angebot, das ich für Ihr eigenes Projekt erstellen werde, strukturiert sein wird – das Beispiel dient ausschließlich der Orientierung und Transparenz.
Einleitung
Architektonische Angebote in Deutschland folgen einem klar strukturierten, professionellen und transparenten Ablauf. Viele Bauherren erhalten ein Angebot, verstehen jedoch nicht immer, welche Leistungen enthalten sind, welche nicht, wie die Kosten berechnet werden und welche Verantwortung bei wem liegt.
Dieser Artikel erklärt – basierend auf realen Arbeitsabläufen eines Architekturbüros – wie ein professionelles Angebot entsteht, welche Phasen der HOAI relevant sind und welche Punkte Bauherren unbedingt kennen sollten.
1. Projektangaben – Die Grundlage jedes Angebots
Ein seriöses Angebot beginnt immer mit den wichtigsten Basisinformationen:
Projektbezeichnung
Standort
Auftraggeber
Datum
Diese Angaben schaffen Klarheit und verhindern Missverständnisse.
Zudem wird erklärt, dass ein Angebot zunächst unverbindlich ist und erst nach schriftlicher Bestätigung verbindlich wird.
2. Leistungsumfang – Die HOAI‑Phasen LPH 1–4
Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) definiert die wichtigsten Planungsphasen. Für die meisten Projekte sind die ersten vier Phasen entscheidend:
LPH 1 – Grundlagenermittlung
Analyse der Anforderungen, Sichtung vorhandener Unterlagen, Klärung der Rahmenbedingungen.
LPH 2 – Vorplanung
Erarbeitung erster Konzepte, Varianten und Lösungsansätze.
LPH 3 – Entwurfsplanung
Ausarbeitung des architektonischen Entwurfs, Grundrisse, Schnitte, Ansichten.
LPH 4 – Genehmigungsplanung (Bauantrag)
Erstellung aller Unterlagen für den Bauantrag und Einreichung bei der Behörde.
Diese Phasen bilden das Fundament jeder Planung und entscheiden über Qualität und Genehmigungsfähigkeit.
3. Honorar – Wie entstehen die Kosten?
Die Kosten eines Projekts hängen ab von:
Größe und Komplexität
Umfang der gewünschten Leistungen
Anzahl der Planungsphasen
Zeitaufwand
behördlichen Anforderungen
Ein Beispiel aus der Praxis:
Solche Beträge sind typisch für umfangreiche Wohnbau‑ oder Umbauprojekte.
4. Umsatzsteuer – Warum manchmal keine berechnet wird
Viele kleinere Büros oder Einzelarchitekten fallen unter § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung).
In diesem Fall wird keine Umsatzsteuer berechnet – ein wichtiger Hinweis für Bauherren.
5. Zahlungsmodalitäten – War
um Raten sinnvoll sind
Die Vergütung erfolgt üblicherweise in mehreren Schritten, z. B.:
40 % bei Projektstart
30 % nach Übergabe der Planunterlagen
20 % nach Einreichung des Bauantrags
10 % nach Projektabschluss
Diese Struktur stellt sicher, dass:
der Architekt für seine Arbeit fair vergütet wird
der Bauherr volle Transparenz über den Fortschritt hat
das Projekt ohne Unterbrechungen weiterläuft
6. Zeitlicher Rahmen – Warum keine festen Termine möglich sind
Die Bearbeitungsdauer hängt ab von:
Geschwindigkeit der Behörden
Vollständigkeit der Unterlagen
Rückmeldungen des Auftraggebers
zusätzlichen Anforderungen
Daher kann kein Architekt feste Termine garantieren.
Neue Anforderungen der Behörde werden jedoch in der Regel sofort bearbeitet.
7. Leistungsgrenzen – Was der Architekt leistet und was nicht
Zum Leistungsumfang gehören:
Nicht enthalten sind:
Falls ein persönlicher Termin notwendig wird, muss der Bauherr entweder:
8. Nicht enthaltene Fachplanerleistungen – Warum zusätzliche Experten nötig sind
Folgende Leistungen gehören nicht zum Aufgabenbereich des Architekten:
Statik
Brandschutz
Schallschutz
Wärmeschutz / GEG
Vermessung
Bodengutachten
TGA‑Planung
Diese Aufgaben übernehmen spezialisierte Fachplaner, die der Bauherr separat beauftragen muss.
9. Keine Garantie für die Genehmigungsfähigkeit
Die Genehmigung eines Projekts liegt ausschließlich bei der Behörde.
Der Architekt kann:
aber er kann keine Genehmigung garantieren.
10. Gesetzesänderungen – Warum sie Zusatzleistungen verursachen
Ändern sich Vorschriften wie:
GEG
KfW‑Richtlinien
Bauordnungen
muss die Planung angepasst werden.
Diese Anpassungen gelten als zusätzliche Leistungen, da sie nach Vertragsabschluss entstehen.
11. Planung basiert auf dem Informationsstand zum Vertragszeitpunkt
Der Architekt plant auf Grundlage der Informationen, die ihm zu Beginn vorliegen.
Werden später neue Daten geliefert, kann dies:
zusätzliche Arbeit
neue Zeichnungen
neue Berechnungen
erforderlich machen.
12. Verantwortung des Bauherrn für korrekte Informationen
Der Bauherr ist verantwortlich für:
Richtigkeit der gelieferten Unterlagen
Vollständigkeit der Informationen
Qualität der Fotos und Pläne
Fehlerhafte oder unvollständige Daten führen zu Planungsanpassungen, die separat vergütet werden.
13. Keine Haftung für Leistungen anderer Fachplaner
Der Architekt trägt keine Verantwortung für:
Statiker
Energieberater
Vermesser
TGA‑Planer
Elektroplaner
Jeder Fachplaner haftet für seine eigenen Berechnungen und Entscheidungen.
14. Keine Garantie für Fördermittel (z. B. KfW)
Förderprogramme ändern sich häufig.
Daher kann kein Architekt garantieren, dass:
Fördermittel bewilligt werden
Anträge rechtzeitig bearbeitet werden
Programme unverändert bleiben
15. Planung ohne Ortsbesichtigung – Welche Grenzen es gibt
Wenn keine Ortsbesichtigung stattfindet, basiert die Planung ausschließlich auf:
Fotos
Videos
gelieferten Plänen
Nicht erkennbare Gegebenheiten vor Ort liegen außerhalb der Verantwortung des Architekten.
16. Änderungen nach Planfreigabe – Warum sie Zusatzleistungen sind
Nach der Freigabe gilt der Plan als abgeschlossen.
Jede spätere Änderung bedeutet:
neuer Aufwand
neue Zeichnungen
neue Abstimmungen
und wird daher separat berechnet.
17. Wichtige Regeln, die jeder Bauherr kennen sollte
Pläne dürfen erst nach vollständiger Zahlung genutzt werden
Bei Kündigung müssen erbrachte Leistungen bezahlt werden
Nicht unterschriebene Pläne sind nicht gültig
Der Architekt haftet nicht für Verzögerungen der Behörden
Änderungen der Fachplaner müssen gemeldet werden
Nutzung der Pläne für andere Projekte ist verboten
Jede unvollständige Information führt zu Zusatzaufwand
Schlusswort
Ein architektonisches Angebot ist weit mehr als eine Kostenaufstellung.
Es ist ein strukturiertes Dokument, das Verantwortlichkeiten, Abläufe, Risiken und Leistungen klar definiert.
Wer diese Punkte versteht, kann fundierte Entscheidungen treffen und sein Bauprojekt sicher und effizient voranbringen.
Unverbindliches Angebot
Möchten Sie erfahren, wie Ihr unverbindliches Angebot für Ihr Projekt – Umnutzung / Nutzungsänderung – aussehen wird?Sie können sich ein Beispiel ansehen, das lediglich zur Veranschaulichung der Arbeitsphasen und der typischen Leistungsinhalte eines bereits bearbeiteten Projekts dient.Selbstverständlich werden dabei keine projektbezogenen oder personenbezogenen Daten offengelegt, vollständig gemäß Datenschutz und beruflicher Vertraulichkeit.So können Sie sich in Ruhe ein Bild davon machen, wie das Angebot, das ich für Ihr eigenes Projekt erstellen werde, strukturiert sein wird – das Beispiel dient ausschließlich der Orientierung und Transparenz.
Dieser Text dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche, technische oder ingenieurmäßige Beratung dar
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