Umbau, Grundrissänderung und Wohnungszusammenlegung in Deutschland 2026 – Ein umfassender Leitfaden aus architektonischer und rechtlicher Sicht

Der Umbau einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses, die Änderung eines Grundrisses oder die Zusammenlegung bzw. Aufteilung von Wohneinheiten gehören zu den komplexesten Bauvorhaben im deutschen Wohnungsbestand. Was für viele Eigentümer zunächst wie ein rein gestalterischer Schritt wirkt, ist in Wirklichkeit ein tiefgreifender Eingriff in die Gebäudestruktur, der rechtliche, technische und behördliche Anforderungen mit sich bringt.

In diesem ausführlichen Leitfaden erläutere ich – aus der Perspektive eines Architekten – die wichtigsten Schritte, Risiken, gesetzlichen Grundlagen und Planungsphasen, die bei Umbau, Grundrissänderung, Wohnungszusammenlegung und Wohnungsaufteilung in Deutschland zu beachten sind. Der Artikel basiert auf einem realen Projekt, das die Herstellung einer Maisonette, die Umverteilung von Räumen und die funktionale Anpassung mehrerer Wohneinheiten umfasst.

1. Was bedeutet Umbau im deutschen Baurecht?

Ein Umbau ist jeder bauliche Eingriff, der über reine Schönheitsreparaturen hinausgeht. Dazu gehören:

• Entfernen oder Versetzen von Wänden

• Öffnungen in Decken (z. B. für eine interne Treppe)

• Zusammenlegung oder Trennung von Wohnungen

• Änderung der Nutzung einzelner Räume

• Rückbau von Küchen oder Bädern

• Einbau neuer Funktionsbereiche wie Pantryküchen

Solche Maßnahmen sind in Deutschland streng reguliert, da sie Auswirkungen auf:

• Statik

• Brandschutz

• Schallschutz

• Wohnflächenberechnung

• Anzahl der genehmigten Wohneinheiten

• Abstandsflächen

• Stellplatzpflichten

• Nachbarrechte

haben können.

Ein Umbau ohne fachgerechte Planung kann zu erheblichen rechtlichen Problemen führen – bis hin zur Nutzungsuntersagung durch das Bauamt.

2. Grundrissänderung – warum sie fast immer genehmigungspflichtig ist

Eine Grundrissänderung (Grundrissänderung) betrifft die innere Struktur einer Wohnung. Auch wenn es sich „nur“ um das Versetzen einer Wand handelt, kann dies:

• tragende Bauteile betreffen

• Fluchtwege verändern

• Brandschutzanforderungen verletzen

• die Wohnfläche verändern

• die Funktionalität der Wohnung beeinflussen

Im Beispielprojekt heißt es:

„Für die Herstellung der Maisonette ist eine Öffnung zwischen den Geschossen erforderlich, die statisch nachgewiesen und geplant werden muss.“

Das bedeutet: Eine Grundrissänderung ist nicht nur eine gestalterische Entscheidung, sondern ein baurechtlich relevanter Eingriff, der zwingend durch einen Architekten und Statiker begleitet werden muss.

3. Wohnungszusammenlegung – der Weg zur Maisonette

Die Zusammenlegung von Wohnungen ist in vielen Städten beliebt, besonders in Altbauten. Sie ermöglicht:

• größere Wohnflächen

• moderne Raumkonzepte

• Wertsteigerung der Immobilie

Im Projekt wurde das Obergeschoss vollständig der Wohnung WE1 zugeordnet, wodurch eine Maisonette entsteht.

Dafür notwendig:

• eine Treppenöffnung

• statische Berechnungen

• Anpassung der Grundrisse

• Prüfung der Brandschutzanforderungen

• Einreichung eines Bauantrags

Wichtig ist auch die Frage der Wohneinheitenzahl. Viele Bauämter achten darauf, dass die Anzahl der genehmigten Einheiten nicht ohne triftigen Grund reduziert wird.

4. Wohnungsaufteilung – wenn Räume neu zugeordnet werden

Im Projekt wurde ein Raum aus WE3 herausgelöst und WE2 zugeordnet. Gleichzeitig wurde die Küche in WE3 vollständig zurückgebaut, um den Raum als normales Zimmer nutzen zu können.

Das klingt einfach, ist aber technisch und rechtlich anspruchsvoll:

• Leitungen müssen stillgelegt werden

• Wasser- und Abwasseranschlüsse müssen entfernt werden

• Elektroinstallationen müssen angepasst werden

• der Raum muss neu klassifiziert werden

• WE3 muss weiterhin als eigenständige Wohneinheit funktionieren

Deshalb wurde eine Pantryküche erforderlich:

„Um die Struktur von drei eigenständigen Wohneinheiten zu erhalten, ist in WE3 die Herstellung einer kleinen Studio-Pantryküche erforderlich.“

5. Warum ein professionelles Aufmaß unverzichtbar ist

Einer der wichtigsten Punkte im Dokument lautet:

„Da keine offiziell bestätigten Bestandspläne existieren, ist ein vollständiges, professionelles Aufmaß durch einen anerkannten Vermesser zwingend erforderlich.“

Ohne Aufmaß gibt es:

• keine verlässlichen Maße

• keine korrekten Grundrisse

• keine statischen Berechnungen

• keine genehmigungsfähigen Unterlagen

Der Architekt übernimmt ausdrücklich keine Haftung für vom Auftraggeber gelieferte Maße:

„Für die Richtigkeit, Genauigkeit oder Vollständigkeit dieser Angaben übernimmt der Architekt keine Haftung.“

Das schützt den Architekten – und den Eigentümer vor späteren Überraschungen.

6. Die Planungsphasen nach HOAI (LPH 1–4)

LPH 1 – Grundlagenermittlung

• Analyse der vorhandenen Unterlagen

• Klärung der Ziele

• behördliche Anforderungen

• erste Einschätzung der Machbarkeit

LPH 2 – Vorplanung

• Entwicklung von Varianten

• erste Grundrisskonzepte

• technische und rechtliche Klärungen

• Abstimmung mit dem Auftraggeber

LPH 3 – Entwurfsplanung

• Ausarbeitung der Grundrisse

• Festlegung der Raumaufteilung

• Vorbereitung der Genehmigungsunterlagen

LPH 4 – Genehmigungsplanung

• Grundrisse Bestand/Neu

• Schnitte Bestand/Neu

• Baubeschreibung

• Bauantragsunterlagen

• digitale Einreichung beim Bauamt

• Kommunikation mit der Behörde

Diese vier Leistungsphasen bilden die Grundlage für jedes genehmigungspflichtige Umbauprojekt.

7. Was nicht im Leistungsumfang enthalten ist

Das Dokument definiert klare Leistungsgrenzen:

• Statik

• Brandschutz

• Schallschutz

• Vermessung / Aufmaß

• TGA / Elektroplanung

• Energieberatung / GEG-Nachweise

• Ortsbesichtigungen (nur gegen Zusatzvertrag)

Diese Leistungen müssen separat beauftragt werden – ein wichtiger Punkt, um Missverständnisse zu vermeiden.

8. Kosten und Zahlungsmodalitäten

Das Honorar beträgt:

• 8.000 € netto

• 9.520 € brutto

Zahlungsplan:

• 40 % bei Projektstart

• 30 % nach Übergabe der Planunterlagen

• 20 % nach Einreichung des Bauantrags

• 10 % nach Projektabschluss

Ohne Zahlung erfolgt keine Weiterbearbeitung – ein üblicher und sinnvoller Schutzmechanismus.

9. Warum ein Architekt unverzichtbar ist

Ein Umbau ohne Architekt führt fast immer zu:

• Ablehnung durch das Bauamt

• statischen Problemen

• Brandschutzverstößen

• Konflikten mit Nachbarn

• Wertverlust der Immobilie

Ein Architekt sorgt für:

• rechtssichere Planung

• korrekte Unterlagen

• funktionale Grundrisse

• Schutz vor Risiken

• klare Kommunikation mit Behörden

Gerade bei komplexen Projekten wie Maisonette-Herstellung oder Wohnungszusammenlegung ist professionelle Planung unverzichtbar.

10. Fazit – So gelingt ein Umbau 2026

Ein erfolgreicher Umbau beginnt nicht mit dem Bau, sondern mit der Planung. Wer frühzeitig einen Architekten einbindet, spart:

• Zeit

• Geld

• Nerven

• rechtliche Risiken

Die wichtigsten Schritte:

1. Aufmaß beauftragen

2. Architekten mit LPH 1–4 beauftragen

3. Varianten prüfen

4. Entwurfsplanung abstimmen

5. Bauantrag einreichen

6. erst dann: Bauausführung

Mit einer klaren Struktur und professioneller Begleitung wird selbst ein komplexes Projekt wie die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen zu einer Maisonette zu einem erfolgreichen Vorhaben.